양도소득세 월간 질의 TOP 10 1세대 1주택 비과세 기준은?

 

양도소득세에 대한 관심이 크게 증가하고, 부동산 대책에 따른 세법 개정 등으로 질의가 급증하고 있습니다. 국세청에서는 국민들이 쉽게 이해할 수 있도록 납세서비스를 제공하기 위해 ‘사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP10’을 매달 발표하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 ‘1세대 1주택 비과세’ 관련 내용을 집중적으로 소개해드리겠습니다. 


| 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은? (3년, 2년, 1년) 

서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 김국세씨는 이사를 위하여 2018년 7월 서울 소재 아파트(B) 분양 계약을 체결하고, 2020년 9월 잔금청산 및 이사·전입했다. 김국세 씨는 종전주택(A)을 2022년 3월 양도할 예정이다. 

Q. 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 한다고 하던데, 김국세 씨의 경우는 1년 경과 후 양도하여 비과세 혜택을 받지 못하나요? 

A. 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택으로 이사·전입 신고하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 다만, 김국세씨 사례와 같이 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인된 경우, 신규주택을 취득한 날(2020년 9월 잔금청산일)로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 시 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다. 



| 신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사 · 전입기한은? 

서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 이친절 씨는 2020년 2월 서울 소재 신규주택(B)를 취득한 후 2020년 6월 종전주택(A)을 양도했습니다. 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며, 그 임차인의 임대차계약 종료일은 2021년 9월 25일입니다. 

Q. 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규주택(B)의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사·전입 신고해야 한다고 하는데, 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있고 남은 임대차계약기간이 1년 이상인 경우 어떻게 해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있을까요?

A. 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고 기존 임대차기간 종료일이 신규 주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 일시적 2주택비과세가 가능합니다. (위 그림의 ①의 경우) 따라서, 임대차계약 종료일보다 늦게 이사·전입을 하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의하여야 합니다. (위 그림의 ②의 경우) 


| 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 2021년 1월 1일 현재 1주택인 상태에서 그 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?

2주택(A,B)을 보유한 이민국 씨는 2020년 7월 1주택(B)을 양도(과세)한 후, 2021년 1월 1일 현재 1주택(A)인 상태에서 A주택을 양도했습니다. 

Q. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 재기산한다고 하던데, 이민국 씨의 경우 A주택 양도시 비과세 적용이 가능한가요? 

A. 보유기간 재기산 규정의 적용 시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용토록 규정 되어 있어, 2020년 말까지 다주택 상태를 해소하고 2021년 1월 1일 현재 1주택자가 된 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 A주택 양도 시 보유기간 기산일은 당초 취득일이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.